Jak rozpoznać gotowiec inwestycyjny?

Gdy chcemy kupić nieruchomość pod wynajem mamy zasadniczo trzy możliwości. Kupić mieszkanie do remontu, wyremontować je samemu i wynająć, kupić mieszkanie gotowe do najmu (świeżo wyremontowane, bądź nie wymagające jeszcze remontu) albo zdecydować się na tzw. gotowiec inwestycyjny.

Czym jest gotowiec inwestycyjny? To mieszkanie, które jest po generalnym remoncie, w pełni wyposażone we wszystkie sprzęty niezbędne do pełnionej przez nie funkcji, gotowe i już wynajęte.

• jak rozpoznać gotowiec inwestycyjny
• jakie mogą być rodzaje gotowców inwestycyjnych
• w jakiej powinien być lokalizacji
• jak powinien być wykończony
• jaka powinna być rentowność inwestycji

Jakie gotowce inwestycyjne wyróżniamy?

Gotowiec to z reguły mieszkanie przeznaczone do użytkowania w całości lub podzielone na mikrokawalerki. Pierwszy typ kierowany jest z reguły do par lub rodzin z dziećmi, zaś drugi dla studentów i osób, które dojeżdżają do pracy. Zysk z tych drugich potrafi być kilkukrotnie wyższy niż z tych pierwszych, ale też mieszkanie użytkowane przez większą liczbę ludzi podlega szybszej amortyzacji, a lokatorzy częściej się zmieniają, przez co możemy być bardziej narażeni na pustostany.

W jakiej lokalizacji powinien się znajdować gotowiec inwestycyjny?

Mimo że teoretycznie możemy znaleźć gotowca w każdej lokalizacji, najlepiej zainteresować się tymi najbliżej centrum miasta. Mieszkania tego typu powinny mieć bowiem bardzo dobrą lokalizację dla jak największej potencjalnej grupy najemców. Może być to bliskość uczelni, jeśli chcemy wynajmować go studentom lub parków biznesowych/stref ekonomicznych/parków przemysłowych w przypadku wynajmu dla pracowników. Jeśli chcemy wynajmować mieszkanie parom i małżeństwom z dziećmi, dużo ważniejsza może się okazać bliskość przedszkoli, szkół, przychodni itd. Poza jednak kilkoma krańcowymi uwarunkowaniami poszczególnych mieszkań nie ma co się nastawiać na wybraną grupę najemców.

Ogólnie wiadomo, że małe i tanie mieszkanie na studenckiej dzielnicy, blisko kilku wydziałów, raczej będzie w obszarze zainteresowania studenta, niż 4 osobowej rodziny i odwrotnie - raczej rodzina z dziećmi będzie szukać M-3 czy M-4 na osiedlu, blisko szkoły czy przedszkola, niż w pobliżu uniwersytetu czy politechniki, ale konia z rzędem temu, kto przewidzi czym będzie się zajmował najemca dwupokojowego, średniej wielkości mieszkania 10 minut tramwajem od centrum! Oceniając więc mieszkanie nie fiksujcie się, że blisko uczelni będzie mieszkał student, bo może będzie to samotny ojciec, białoruski informatyk, przedstawiciel handlowy lub pracująca w korporacji matka z dzieckiem.

Na pewno bardzo ważna jest również komunikacja. Mieszkanie położone niedaleko linii autobusów i tramwajów, do którego łatwo dojechać samochodem, zawsze będzie chętniej wybierane. Podobne znaczenie mają również wszelkie udogodnienia konsumpcyjne. Jeśli w okolicy naszego lokum mamy sklepy, markety, galerie handlowe, to dużo łatwiej znajdziemy nabywcę niż w okolicy pozbawionej tych udogodnień.

Jak powinien być wykończony gotowiec inwestycyjny?

Generalnie – dobrze. To, że mieszkanie po remoncie sprzeda się lepiej niż to przed, nie jest żadną tajemnicą. Nie wszyscy jednak przywiązują odpowiednią wagę do jakości takiego remontu, a to poważny błąd. To właśnie jakość wykończenia mieszkania przekłada się bezpośrednio na komfort najemców, a co za tym idzie na to, jak długo lokal jest wynajmowany i jak często zmieniają się najemcy. Pamiętajcie jednak, że to mieszkanie ma zarabiać - szykowanie go jak dla siebie, wstawianie do niego drogich sprzętów, marmurowych płytek w łazience, 60 calowego telewizora czyli robienie przysłowiowych "złotych klamek" to przepalanie pieniędzy, którego nigdy nie odbierzemy w czynszu.

Oczywiście nie ma co popadać w przesadę - mieszkanie będzie pracować, ale też mało który najemca będzie dbał o nie jak o swoje. Równie słabym pomysłem jest korzystanie z najtańszych materiałów i urządzeń. Właściwie to gwarancja ciągłych napraw i telefonów od najemców, a na koniec - niestety - dodatkowych kosztów. Możliwości oszczędzania na wykończeniu, żeby nie powiedzieć, naciągania inwestora jest całe mnóstwo. Tu omówimy jedynie kilka przykładów.

Rzeczą, na której oszczędzić najłatwiej i którą równie łatwo wychwycić jest szeroko pojęte wyposażenie wnętrz. Szafki kuchenne, armatura łazienkowa, meble itp. Jeśli drzwi od prysznica są takiej jakości, że boimy się zamknąć je z nieco większą siłą, żeby nie odpadły, to możemy oczekiwać, że to samo dotyczy użytej zaprawy, podłóg, instalacji elektrycznej, sufitów itd. To normalne, że fliper chce oszczędzić, ale nadmierne oszczędności z reguły źle się kończą.

Dotyczy to zwłaszcza kwestii bezpieczeństwa. W takich pomieszczeniach jak kuchnia, łazienka, toaleta itp. zgodnie z przepisami powinny być kratki wentylacyjne. Po remoncie dokonanym przez flipera może się jednak okazać, że kratki owszem są, ale niepodłączone do żadnego pionu wentylacyjnego. Tego typu sytuację łatwo wychwycić przystawiając zapałkę do kratki. Jeśli płomień się poruszy, to znaczy, że jest przewiew.

Istnieją jednak kwestie trudniejsze do sprawdzenia, np. instalacja elektryczna. W starym budownictwie przewody w ścianach są z reguły aluminiowe. Choć ten materiał wciąż wykorzystuje się w produkcji przewodów, to instalacja, która ma kilkadziesiąt lat, nie tylko może być niewydajna, ale wręcz stwarzać zagrożenie pożarowe. Jakość instalacji można stwierdzić, chociażby rozkręcając gniazdko w ścianie lub włącznik. Sprzedający może nie wyrazić zgody na takie badanie lub po prostu może brakować na nie czasu. Na ile to jednak możliwe, warto sprawdzać takie kwestie, gdyż mogą się one znacząco odbić na zadowoleniu naszych najemców.

Kolejną kwestią, którą możemy, a nawet powinniśmy zweryfikować, jest to, czy remontzostał dokonany zgodnie z prawem. Dotyczy to takich kwestii jak np. rozmieszczenie ścian nośnych. Takie sytuacje pojawiają się rzadko, ale może zdarzyć, że inwestor wyburzył niewłaściwe ściany, aby dokonać zamierzonej aranżacji wnętrza.

Szczegóły tego typu, podobnie jak rozmieszczenie kratek wentylacyjnych lub przewodów kanalizacyjnych znajdziemy na planie mieszkania, który powinien nam udostępnić sprzedający. Jeśli nie otrzymamy go z automatu, możemy śmiało o niego poprosić, a sprzedający, jeśli jego intencje są szczere, bez problemu nam go użyczy.

Uzbrojeni w taką wiedzę możemy przejść do kolejnego etapu oceny inwestycji.

Jaka powinna być rentowność inwestycji?

Każdy inwestor chce zarabiać pieniądze. Niestety, żeby wyjąć pieniądze z inwestycji, najpierw trzeba je włożyć. Na rynku zawsze jednak mamy wiele możliwości inwestycyjnych, a do porównania najlepiej użyć wskaźnika ROI, czyli stopy zwrotu z inwestycji. Im wyższe ROI, tym szybciej odzyskamy zainwestowany kapitał. Jak policzyć ROI? Najprościej - podzielić zysk z inwestycji (roczny) przez zainwestowany kapitał.

W uproszczeniu wartość tą możemy dla kupionego mieszkania policzyć w następujący sposób:

Uzyskana wartość jest procentem, który zwróci się nam każdego roku. Rzecz jasna powyższy wynik nie uwzględnia wszystkich kosztów, które będziemy musieli ponieść, takich jak podatek, koszty obsługi nieruchomości, a zwłaszcza tzw. pustostany, czyli okresy, kiedy nie będziemy mieli najemcy, a więc mieszkanie nie będzie zarabiało.

Aby uczynić to wyliczenie bardziej prawdopodobnym, możemy przyjąć mniejszą liczbę miesięcy (np. 11) oraz średnią kwotę czynszu. Tę ostatnią można wyliczyć, wyciągając średnią z kwoty, której oczekujemy oraz minimalnej kwoty czynszu, którą zawsze będziemy mogli uzyskać dla tej nieruchomości (taką, dla której chętni zawsze się znajdą, choć może to znacznie uszczuplić nasz zysk).

Na tym etapie powinniśmy również zdecydować, czy będziemy sami zajmowali się obsługą nieruchomości (wystawiali ogłoszenia dotyczące najmu, spotykali się z nimi, prezentowali mieszkanie, rozliczali opłaty administracyjne i te za media) czy za niewielki udział w zyskach zlecimy to wyspecjalizowanej firmie, która zrobi to za nas.

Takie przedsiębiorstwo jest w stanie zająć się wszystkimi wymienionymi wyżej sprawami, a z nas uczynić prawie w pełni pasywnych inwestorów, ale za swoje usługi pobiera część czynszu (z reguły jest to od kilku do kilkunastu procent). Jeżeli chcemy skorzystać z ich usług, powinniśmy uwzględnić to przy wyliczaniu współczynnika rentowności.

Znając jego wartość, możemy podjąć ostateczną decyzję co do opłacalności inwestycji. Jaki więc wskaźnik rentowności będzie opłacalny, a jaki wręcz przeciwnie?

W dużej mierze jest to kwestia indywidualna, zależna od konkretnej nieruchomości, rynku oraz aktualnej koniunktury, jednak z reguły uważa się za opłacalny współczynnik około 5-7%.

Warto w tym miejscu również pamiętać, że nieruchomości są jednym z najlepszych aktywów chroniących nas przed inflacją i tych 5-7% które przynosi nam mieszkanie nie można porównywać do 5-7% lokaty w banku. Dlaczego? Ano z prostego powodu - załóżmy że 10 lat temu kupiliśmy za 100.000 mieszkanie i drugie 100.000 złożyliśmy na lokacie. Czy dziś to będzie to samo 100.000? Nigdy w życiu. Lokata da nam nominalny procent, ale wartość pieniędzy w czasie raczej spadnie. A wartość mieszkania kupionego za 100.000 dziesięć lat temu? Będzie pewnie dziś znacznie wyższa. Inwestycje w gotowca (lub inną nieruchomość na wynajem) można więc raczej porównać do zakupu dobrych akcji dywidendowych, które nie dość, że płacą regularnie to jeszcze na przestrzeni czasu rośnie ich wartość.

Mimo zawirowań na rynku nieruchomości, kupno mieszkania pod wynajem pozostaje jedną z najbardziej opłacalnych form inwestycji. Długofalowy wzrost cen nieruchomości oraz niesłabnący popyt, sprawiają, że nabywanie gotowców inwestycyjnych może stanowić świetną lokatę kapitału. Jeśli samemu szukasz gotowych mieszkań pod wynajem, sprawdź, co nowego pojawiło się na naszej stronie. Na BiznesOferty.pl znajdziesz nie tylko nieruchomości komercyjne, ale również różne możliwości finansowania oraz firmy zajmujące się administracją nieruchomości.

▸ Szukasz ofert pośrednictwa nieruchomości, sprawdź nasze ogłoszenia w tej kategorii.
▸ Interesują Cię nieruchomości jako jeden ze sposobów inwestowania? Zajrzyj do kategorii Inwestycje w nieruchomości.
▸ W kategorii Flipy znajdziesz oferty pozwalające na osiągnięcie większych zysków niż sam dochód z najmu.